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16- D- 0921 201 7 年 1 月 2 7 日
株式会社日本格付研究所（J C R）は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。
GL P 投資法人
（証券コード：3281）【据置】
長期発行体格付 ＡＡ
格付の見通し 安定的
債券格付 ＡＡ
■ 格付事由
(1) 11 年 9月に設立され、12年 12月に東京証券取引所（不動産投資信託証券市場）に上場した、グローバ ル・ロジスティック・プロパティーズ（GL PK K ）をスポンサーとする物流施設特化型の J - RE IT 。GL PK K はアジア最大級でグローバルに物流施設の運営を展開するグローバル・ロジスティック・プロパティー ズ・リミテッド（シンガポール政府投資公社（GIC ）を筆頭株主（16 年3 月末時点の保有割合：35. 8％） とするシンガポール市場の上場企業）の、100％子会社の日本法人である。なお、グローバル・ロジステ ィック・プロパティーズ・リミテッドが、自社の買収について複数の関係者と初期的な協議中にあるとい う点に関しては、協議の進捗状況など今後の動向を注視する。現行ポートフォリオは 63 物件で構成され、 取得価格総額で 4, 428億円の資産規模。エリア別では関東圏が66％、規模別では延床面積 50, 000㎡以上 が 57％（いずれも取得価格ベース）の組入比率を占める。
(2) 本投資法人は、16 年 1 月に「GL P 鳥栖Ⅲ」ほか 1 物件を 21 億円で売却した一方、新規物件の取得も継続 している。16 年 9 月には、8 月にローンチした第 4 回公募増資も交え、「GL P 厚木Ⅱ」などスポンサー開 発物件を中心に 5 物件を 582 億円で取得したことにより、資産規模は 16 年 1 月末比で 15％増大した。ポ ートフォリオの規模拡大に伴う分散効果の享受や、テナントとの高い再契約率（上場来 85％）も背景に、 上場来概ね 100％の稼働率を維持し、毎期賃料増額改定も実現している賃貸事業運営のトラックレコード を考慮すると、ポートフォリオ・キャッシュフローの安定性は確保されているものと J C R では考えてい る。財務面では、16/ 8 期末で資産総額ベースの簿価 L T V が 48. 7％と A M が想定する範囲内でコントロー ルされていることに加え、ポートフォリオの含み益が拡大傾向にあり、鑑定 L T V は 15/ 8 期末の 45. 8％ から 42. 3％へ低下している。また、有利子負債の平均残存期間の長期化、返済期限の分散化、コスト低 減などの取り組みにより、安定した財務運営が継続されている。以上を踏まえ、格付を据え置き、見通し を安定的とした。
(3) 本投資法人はスポンサー・グループとの強固な協働関係の下、幅広いスポンサー・サポートを活用し、引 き続き外部成長及び内部成長を進めていく方針である。外部成長についてはスポンサー・パイプラインと して、優先交渉権を有する安定稼働物件（16 物件、延床面積83 万㎡）や、スポンサー・グループのファ ンドが保有する物件（26 物件、延床面積 235 万㎡）を確保している。内部成長に関しては、PM をはじめ スポンサー・グループの物流施設運営にかかる実績やノウハウの活用を軸とした取り組みの継続が見込ま れる。今後も外部成長や、全 63 物件中21 物件を占めている築後 20 年超の経年物件への対応をはじめ、 ポートフォリオ・キャッシュフローの源泉となる保有物件の競争力の維持及び向上の動向に注目している。 (4) デット・ファイナンスについては、メガバンク 3 行を中心としたレンダーフォーメーションを維持してい
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【主な新規取得物件の概要】 GL P 厚木Ⅱ
・16 年 6 月に竣工した、鉄筋コンクリート造合金メッキ鋼板ぶき 6 階建の事務所付物流施設。主なテナ ントはイオングローバルSC M 及びユーディーエルの 2 社で、GL P J - RE IT マスターリース合同会社と の間で定期建物賃貸借契約が締結されている。現行稼働率は 100％である。
・本物件は 13 年に開通した圏央道「相模原愛川」IC から約 2.7km、東名高速道路「厚木」IC から約 12km にあり、物流施設等が集積する神奈川県内陸工業団地に位置する。神奈川県内陸工業団地は都心 から約 40km 圏で、多数の工場・倉庫が集積しており、古くから製造業・運送業の要衝の地であった。 東名高速道路及び中央自動車道へのアクセスも至便で、東京・神奈川エリアへの配送拠点、名古屋や 大阪に及ぶ広域配送拠点としても活用可能な希少性等を有した物流立地といえる。また、工業専用地 域内にあり 24 時間操業が可能な上、周辺市区町村が相応の人口規模を有することから、パート・アル バイト等の労働力の確保については特段の懸念はないものと想定される。
・本物件は賃貸可能面積が約 22, 400 坪のマルチテナント型の大型物流施設で、ランプウェイによる上層 階へのアクセス及び荷捌きが可能であり、庫内は広いスペースを確保可能な設計となっている。荷物 用エレベーター4 基、垂直搬送機 6 基が設置され、縦持ちによる運営効率にも配慮がなされている。 スペックとして天井高5. 5∼6. 0m、柱スパン 11m、床荷重 1. 5t/ ㎡に加え、免震構造やバックアップ電 源、井水の非常用利用など、災害時における入居企業の BC P 対応へのサポートもみられる。また、プ レキャストコンクリートや全館 L E D 照明の採用など、環境設備の整備によりC A SBE E 新築の Aクラ ス認証を取得している新築物件で、維持管理の状態は良好である。
取得日 ：16 年 9 月 1 日 取得価格 ：21, 100 百万円
鑑定評価額 ：21, 200 百万円（16 年 6 月末時点）
（担当）杉山 成夫・松田 信康
■ 格付対象
発行体：GL P 投資法人 【据置】
対象 格付 見通し
長期発行体格付 AA 安定的
対象 発行額 発行日 償還期日 利率 格付
第 1 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
60 億円 2014 年 2 月 27 日 2019 年 2 月 27 日 0. 47% AA
第 2 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
20 億円 2014 年 7 月 30 日 2024 年 7 月 30 日 0. 98% AA
第 3 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
45 億円 2014 年 12 月 26 日 2020 年 12 月 25 日 0. 51% AA
第 4 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
15 億円 2014 年 12 月 26 日 2022 年 12 月 26 日 0. 68% AA
第 5 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
30 億円 2014 年 12 月 26 日 2026 年 12 月 25 日 1. 17% AA
第 6 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
15 億円 2015 年 6 月 30 日 2025 年 6 月 30 日 0. 889% AA
第 7 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
69 億円 2016 年 11 月 28 日 2019 年 11 月 28 日 0. 005% AA
第 8 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
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格付提供方針に基づくその他開示事項
1. 信用格付を付与した年月日：2017 年 1 月 24 日
2. 信用格付の付与について代表して責任を有する者：杉山 成夫
主任格付アナリスト：杉山 成夫
3. 評価の前提・等級基準：
評価の前提および等級基準は、J C R のホームページ（http:/ / www. jcr. co. jp/ ）の「格付関連情報」に「信用格付の
種類と記号の定義」（2014 年 1 月 6 日）として掲載している。
4. 信用格付の付与にかかる方法の概要：
本件信用格付の付与にかかる方法（格付方法）の概要は、J C R のホームページ（http:/ / www. jcr. co. jp/ ）の「格付
関連情報」に、「J - RE IT 」（2014 年 6 月 2 日）の信用格付の方法として掲載している。
5. 格付関係者：
（発行体・債務者等） GL P 投資法人
6. 本件信用格付の前提・意義・限界：
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。
本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての J C R の現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性
の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するもので
はない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外
の事項は含まれない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。ま
た、本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、J C R が格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入
手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。
7. 本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者：
・ 格付関係者が提供した監査済財務諸表
・ 格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明
8. 利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要：
J C R は、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、
独立監査人による監査、発行体もしくは中立的な機関による対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、
当該方針が求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
9. J C R に対して直近 1 年以内に講じられた監督上の措置：なし
■留意事項
本文書に記載された情報は、J C Rが、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、また
はその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、J C Rは、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、
的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、J C Rは、当該情報の誤り、遺漏、また
は当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。J C R は、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、
金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因
のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、J C Rの格付は意見の表明であ
って、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするも
のでもありません。J C Rの格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として
発行体より手数料をいただいて行っております。J C Rの格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、J C Rが保有しています。J C Rの格付データ
を含め、本文書の一部または全部を問わず、J C R に無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。
■NR S R O 登録状況
J C R は、米国証券取引委員会の定める NRSRO（Nationally Recognized Statistical Rating Organization）の 5 つの信用格付クラスのうち、以下の 4 クラスに
登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。米国証券取引委員会規則17g- 7(a)項に
基づく開示の対象となる場合、当該開示は J C R のホームページ（http: / / www.jcr. co.jp/ en/ ）に掲載されるニュースリリースに添付しています。
■ 本件に関するお問い合わせ先
